Costruire non può aspettare – dove mettere una virgola?

La crisi, iniziata “ufficialmente” due anni fa, non ha colpito solo le finanze e il mercato dei consumi. “Anche la costruzione di capitale – nei settori residenziale, commerciale e sociale – è in calo. C’è una ripresa all’orizzonte, che cosa la renderebbe possibile e c’è qualche motivo per aspettarsi una ripresa immediata del settore??

Da dove provengono i problemi?

La situazione deplorevole del settore edile è legata soprattutto agli attuali problemi economici e politici. Sebbene molte delle cause sistemiche della stagnazione fossero già evidenti durante la prima crisi globale, ovvero

* “surriscaldamento” del mercato immobiliare locale;

* mancanza di liquidità

* sfiducia reciproca nei confronti degli attori del mercato in particolare, banche e costruttori ;

* Monopolio, processi aziendali non trasparenti, ecc.d.

Tuttavia, a differenza dell’attuale situazione, la mancanza di liquidità nel 2008-2009 è stata la causa di. ed è stata la crisi bancaria globale. E nel 2014-2023, il forte calo dei finanziamenti disponibili è stato innescato da un divieto di fatto di concedere prestiti nei mercati occidentali. La conseguenza è stata un calo dei volumi di costruzione, già al secondo anno Fig. 1 .

Figura 1. Dinamica delle costruzioni per il primo semestre 2023.

Si ritiene che le fluttuazioni dei prezzi causate dalla situazione valutaria abbiano un impatto negativo sul settore. E questo è vero in parte. Il costo dei materiali importati è aumentato, anche se la maggior parte dell’aumento ha riguardato i segmenti premium e business dell’edilizia, nonché le attrezzature da costruzione importate.

“Il 100% delle attrezzature per l’edilizia in Italia è importato. Purtroppo, abbiamo imparato a produrre solo cattivi trattori, pessimi bulldozer e gru di bassa potenza, tutti con automazione importata. Tutte le altre attrezzature pale, gru moderne ad alta efficienza energetica, pompe per calcestruzzo sono esclusivamente importate”, spiega Georgiy Nikolaev, responsabile dei servizi di sviluppo dei complessi residenziali “Andersen” e “Erin Island”.

Inoltre, sul mercato interno sono aumentati i prezzi dei prodotti richiesti all’estero. Ad esempio, i prezzi dei laminati e delle armature sono aumentati drasticamente fino al 50% in un solo anno, quando i produttori hanno trovato più redditizio spedirli in Europa e in Cina.

Tuttavia, secondo alcuni studi, i fattori valutari non influiscono sui costi di costruzione in generale, e l’aumento dei prezzi di alcune voci è compensato dalla diminuzione di altre. I dati del think tank RD Construction mostrano che l’anno scorso il costo totale dei materiali per la costruzione di un metro cubo di monolite è sceso addirittura del 5-10%1 . Il passaggio a materiali nazionali della stessa qualità di quelli importati, ma più economici a causa delle fluttuazioni del tasso di cambio, ha portato tra l’altro a una riduzione dei costi. Inoltre, gli esportatori, pur essendo orientati all’esportazione, non hanno fretta di cedere il mercato interno ai concorrenti.

La flessione dei principali segmenti di consumo e la forte svalutazione del rublo rispetto alle valute mondiali hanno indotto i produttori russi di materiali da costruzione di alta qualità a riorientarsi verso i mercati esteri”. Ad esempio, il nostro Paese esporta 2/3 66% dei prodotti avanzati per la lavorazione del legno in Europa, Stati Uniti e Paesi asiatici”, ha spiegato Svyatoslav Sarson, responsabile della fabbrica Sveza Ust-Izhora. – Si può prendere come esempio il compensato laminato prodotto dai nostri stabilimenti. Il volume delle importazioni è quasi raddoppiato nell’ultimo anno. Ma parallelamente alla promozione all’estero, stiamo sostenendo la domanda interna con una politica dei prezzi flessibile. Il costo del compensato per casseforme di alta qualità non è cambiato molto e, considerando l’alto tasso di rotazione, è ancora redditizio per l’industria edile russa.

Ciò è confermato dai costruttori. L’85% del portafoglio degli attuali progetti di FGC “Leader” della regione di Roma si concentra nel segmento comfort-class, dove la quota di materiali importati è minima”, afferma Pavel Bryzgalov, direttore dello sviluppo strategico di FGC “Leader”. – E le variazioni dei tassi di cambio non influiscono in modo significativo sul costo del processo di costruzione. Non hanno aumentato in modo sostanziale il costo del lavoro di finitura, dato che circa il 90% dei materiali in questione sono prodotti in Italia in joint venture. Anche per l’industria delle costruzioni nel suo complesso, la questione della variazione del tasso di cambio non è di primaria importanza. Oggi i costruttori hanno risolto i principali problemi in questo senso: ordinano i materiali di base ai produttori russi”.

Pertanto, il fattore chiave che blocca il settore non è l’aumento dei prezzi, ma la mancanza di fondi disponibili. Ma quanto è critico ed è realistico “accelerare” il mercato a condizione che ci sia un’iniezione finanziaria?

Dove sono i soldi?

Secondo molti esperti, il rallentamento dell’industria non deve essere considerato irreversibile. Il potenziale di mercato è troppo alto: la Italia ha ancora una grave carenza di edifici residenziali e commerciali, nonché di infrastrutture di accompagnamento generali. La domanda, anche se differita, rimane molto elevata. Secondo l’Organizzazione per la Cooperazione e lo Sviluppo Economico OCSE , la Italia è al 32° posto nel mondo in termini di offerta di alloggi pro capite2 e la domanda di alloggi è destinata a crescere.

“L’attuale domanda di spazi residenziali nel nostro Paese è stimata in 1,5 miliardi di metri quadrati. m è un volume gigantesco. Anche se il tasso di costruzione rimane al suo picco pre-crisi circa 85 milioni di metri quadrati – un volume gigantesco di costruzioni in Italia , il mercato rimarrà a un livello inferiore rispetto all’Unione Europea. m all’anno ci vorrà un decennio e mezzo per soddisfare la domanda di alloggi. Purtroppo, alla rivoluzione tecnica dell’edilizia si sono sovrapposti problemi oggettivi, che in parte condizionano la dinamica dello sviluppo. L’ammodernamento, il passaggio a tecnologie e materiali moderni, l’aumento della produttività del lavoro richiedono un capitale circolante che ancora scarseggia”, commenta Olga Milovanova, Product Development Manager di SVEZA Group, a proposito dei dati OCSE.

La recessione è quindi più una “malattia infantile” causata da problemi economici generali e dalla mancanza di tecnologia. Nella situazione attuale, il problema principale per l’industria è la strategia d’azione. Da un lato, le grandi aziende possono permettersi di congelare gli attivi e cercare di attendere la crisi secondo le stime più pessimistiche, l’orizzonte di stagnazione dell’industria è limitato a 3-5 anni . D’altra parte, è molto probabile che le piccole e medie imprese di costruzione sopravvissute all’ondata di fallimenti dello scorso anno siano in grado di conquistare il mercato mentre i “giganti” attendono che la situazione migliori.

“Tutto dipende dalla fase di costruzione”, dice Pavel Bryzgalov. – Se un immobile è in fase di progettazione e lo sviluppatore non ha fondi sufficienti per la costruzione, può sospendere lo sviluppo per un certo periodo di tempo. Ma se la costruzione è già iniziata e le vendite sono aperte, non c’è niente di peggio per un costruttore responsabile che mettere in disuso il proprio cantiere. La cosa più importante è continuare il lavoro e rispettare gli obblighi nei confronti dei partecipanti alla costruzione di equity”.

In altre parole, gli sviluppatori non sono in gran parte disposti ad attendere. Ma dove trovare i soldi per rimettere in moto il settore portante dell’economia?? In queste condizioni, lo Stato sta diventando l’investitore più serio del nostro Paese. Al momento, sta mostrando un marcato interesse per l’attivazione del mercato. Uno dei suoi strumenti efficaci è la riduzione del tasso di riferimento della Banca Centrale, che ha portato a una diminuzione dei tassi di interesse bancari sui mutui. Questa mossa ha avuto un effetto immediato sul livello di indebitamento della popolazione e ha portato a una ripresa del mercato immobiliare primario. Secondo il Ministero delle Costruzioni, nei primi sette mesi del 2023 i prestiti sono aumentati del 40% rispetto allo stesso periodo del 2015 e sono quasi tornati ai livelli pre-crisi.

I mutui con il sostegno dello Stato”, commenta Yulia Sapor, responsabile del Centro di analisi e consulenza Est-a-Tet, “sono stati lanciati come un potente strumento per stimolare la domanda, che durante la crisi è notevolmente diminuita”. Al momento, il livello delle transazioni sul mercato è piuttosto elevato come dimostrano le statistiche di Rosreestr – nei primi 10 mesi del 2023 c’è stato il 77% di transazioni in più rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente , quindi non c’è bisogno di estendere il programma. Dopo la crisi, i tassi ipotecari non aumenteranno in modo significativo e, di conseguenza, la domanda rimarrà generalmente stabile, dato che sono già a un livello confortevole di circa il 12,5-13% in media.

La ripresa dell’indebitamento significa, tra l’altro, che il calo del reddito personale non è stato così disastroso come ci si aspettava all’inizio della crisi e che i consumatori sono ancora disposti a investire nell’edilizia abitativa. E il mercato Italiano delle costruzioni sta già iniziando a ricevere i fondi tanto attesi per far ripartire il settore a un nuovo livello.

Più costoso del denaro

Nonostante l’inizio di una forte ripresa dei finanziamenti, è evidente che la precedente prosperità degli investimenti non si verificherà nel prossimo futuro. Una riduzione radicale dei costi è quasi l’unico modo per mantenere la crescita e la redditività dell’attività edilizia. L’aumento della produttività è una delle principali riserve. Secondo i dati del 2007, questo indicatore era 5 volte inferiore per i costruttori russi rispetto ai leader del settore, gli Stati Uniti 21% del dato americano . Anche tenendo conto della crescita degli ultimi anni dal 5 al 15% in 10 anni, secondo varie stime , il dato non è molto ottimistico. Il problema non è causato dalla bassa qualifica degli specialisti, ma dall’insufficiente implementazione di attrezzature, tecnologie e materiali moderni e dalla mancanza di un management qualificato – oggi la Italia è al 103° posto su 144 nel mondo in termini di qualità del sistema di gestione.

È chiaro che una carenza così “complessa” determina opportunità di sviluppo sia per una singola azienda che per il settore nel suo complesso. Ad esempio, solo attraverso l’implementazione di nuove tecnologie è possibile ottenere un aumento della produttività del 15-20% e di conseguenza una riduzione dei costi di manodopera e dei tempi di costruzione e una riduzione complessiva dei costi . Nella maggior parte dei casi, i costi di implementazione non sono significativamente superiori a quelli dei metodi e dei materiali convenzionali. La pratica lo conferma con certezza.

Ad esempio, l’utilizzo di moderne tecnologie di casseratura ha permesso di preparare la prima fase del complesso residenziale Mayak sviluppatore Mayak per la consegna anticipata tre mesi prima del previsto – nel quarto trimestre 2023 . Velocizzare la costruzione grazie all’utilizzo del compensato SVEZA Dec 350, che consente di risparmiare tempo nelle opere monolitiche.

“Anche un normale progetto standard presenta elementi non standard – architettonici o ingegneristici – che ne aumentano i tempi di realizzazione”, afferma Olga Milovanova, Responsabile dello Sviluppo Prodotti del Gruppo SVEZA. – Per evitare che ciò accada, il compensato con marcature da 25 mm e 50 mm – SVEZA DEK 350. Non solo facilita il taglio e la segatura in loco, ma consente anche di misurare visivamente l’avanzamento del progetto richiesto durante la legatura delle armature, senza dover ricorrere a metri a nastro e altri strumenti di misura.

L’esperto aggiunge che i tempi e i costi di costruzione, oltre alla tecnologia del materiale stesso, hanno un impatto importante sull’ergonomia del suo imballaggio. I miglioramenti della qualità possono ridurre i tempi di carico e scarico fino al 20% e semplificare la logistica. L’uso di moderni sistemi di costruzione accelera notevolmente i lavori di costruzione e li rende più sicuri. Ne è un esempio il progetto di introduzione di casseforme prefabbricate con teste pieghevoli, che ha permesso di ridurre del 30% il lavoro di montaggio delle casseforme per solai in un centro cardiaco di sei piani a Samara.

“Per la costruzione di un edificio a struttura monolitica di sei piani e di oltre 25.000 mq. m è stato assegnato solo per sei mesi. La tecnologia delle casseforme d’inventario era di grande importanza”, spiega Maria Mironicheva, responsabile marketing e comunicazione interna di PERI. – Il sistema di tavoli modulari è potenziato dalla tecnologia a testa ribaltabile. Questa funzione consente di risparmiare tempo e di aumentare la rotazione dei materiali spostando e assemblando/disassemblando le casseforme in unità più grandi. Degna di nota è anche la maggiore capacità di carico dei montanti, che sono rigidamente incastrati nelle teste a cerniera”.

Non è solo l’aumento della concorrenza in un mercato in contrazione a spingere gli operatori verso miglioramenti tecnici, ma anche il governo. Il sistema di gestione degli edifici è caratterizzato dall’implementazione di nuove tecnologie, che aumentano costantemente i requisiti di gestione degli edifici, in particolare attraverso l’uso estensivo della tecnologia BIM Building Information Modelling . È il processo di creazione e utilizzo collettivo di informazioni su una struttura per descrivere il suo intero ciclo di vita, dalla progettazione alla demolizione.

Secondo Andrei Belyuchenko, direttore del Dipartimento di Urbanistica e Architettura del Ministero dell’Edilizia Italiano, è possibile che entro il 2023 l’obbligo di utilizzare le tecnologie di modellazione delle informazioni si applichi a una certa parte dell’ordine governativo. Ciò significa che non sarà possibile avviare un programma di edilizia federale senza gli specialisti e i software giusti. Il calcolo è ovvio: il BIM rende l’intero processo di costruzione dalla progettazione al completamento completamente trasparente e disponibile per una verifica approfondita. Questo ridurrà radicalmente il numero di schemi “grigi”, oltre a snellire ed espandere la base imponibile.

“Costruire, non aspettare!”Oggi è chiaro che la virgola è al posto giusto. Dopo tutto, si sa che una crisi non è solo un disastro, ma anche un’opportunità per cambiare e iniziare un nuovo ciclo di sviluppo. Nuovi strumenti di finanziamento, una maggiore competitività dell’industria delle costruzioni grazie alle moderne tecnologie e l’attenzione alle esigenze del singolo consumatore sono evidenti opportunità per il rilancio e l’ulteriore sviluppo del settore. E deve essere usato subito.